Grondbeleid

Algemeen

De paragraaf grondbeleid is, op grond van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) een verplicht onderdeel van de meerjarenprogrammabegroting (MJB). In de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente wordt elk jaar het grondbeleid opgenomen in zowel de jaarrekening als de MJB.

In de jaarrekening wordt in de paragraaf teruggekeken in hoeverre de voorgenomen doelstellingen zijn gehaald.

In de MJB heeft de paragraaf de functie van een vooruitblik. Deze vooruitblik beschrijft tenminste:

1. De visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de gemeentelijke meerjarenbegroting.
2. De aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert.
3. De actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.
4. Een onderbouwing van de geraamde winstneming.
5. Beleidsuitgangspunten omtrent reserves voor grondexploitatie in relatie tot de risico’s die daaraan verbonden zijn.

Ad 1 en 2 Nota grondbeleid

In de actuele Nota grondbeleid, door de raad vastgesteld op 24 juni 2012, geeft de gemeente Purmerend haar visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de gemeentelijke meerjarenbegroting.

In de Nota grondbeleid is beschreven welke vorm grondbeleid de gemeente voorstaat, en welke instrumenten zij zal inzetten om het ruimtelijke beleid tot uitvoering te brengen.

Ad 3, 4 en 5

De gemeente Purmerend kent in aanvulling op de begroting en de jaarrekening het meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG).

Het MPG is een rapportage waarin informatie wordt gegeven over de voortgang van de grondexploitaties, waarin wordt teruggekeken op het afgelopen jaar en vooruitgekeken naar de komende jaren. De te verwachten ontwikkelingen worden financieel vertaald. Tevens wordt een inschatting gemaakt van de risico’s. De publicatie van het MPG vormt de laatst bekende bedrijfseconomische barometerstand rond de ruimtelijke plannen en ontwikkelingen. Kortheidshalve wordt verwezen naar de MPG 2016 dat in de eerste helft van 2016 is aangeboden aan de gemeenteraad.

Wat willen we regelen in deze paragraaf?

De paragraaf is geen middel om ‘nieuw beleid’ vast te stellen. Nieuw beleid wordt conform de daarvoor geldende processen en procedures vastgelegd.

De paragraaf grondbeleid is het middel bij uitstek om:

• actuele ontwikkelingen in beeld te brengen en nader uit te werken;
• die toekomstige ontwikkelingen, waar het gemeentelijk grondbeleid een relatie mee heeft op de agenda te zetten.

Actuele ontwikkelingen

1. Omgevingswet/omgevingsvisie
2. ladder duurzame verstedelijking
3. grondbeleid nieuwe stijl
4. macro economische ontwikkelingen
5. vastgoedontwikkelingen lopende projecten
6. vennootschapsbelasting
7. aanscherping BBV-regels

Ad 1 De Omgevingswet/omgevingsvisie

Momenteel is een stelselherziening voor het omgevingsrecht in voorbereiding. De Omgevingswet vormt daar een onderdeel van en die zal naar de huidige verwachtingen in 2019 in werking treden.

Een omgevingsvisie is vanaf dat moment verplicht voor gemeenten. Deze komt in de plaats van de structuurvisie. Een omgevingsvisie bevat een beschrijving van de hoofdlijnen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied en tenslotte de hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren integrale beleid. De mogelijkheden die een omgevingsvisie biedt kunnen mogelijk een goede bijdrage leveren aan het oplossen van verschillende knelpunten en het verwezenlijken van de ambities.

De Omgevingswet kan effect hebben op de mogelijkheden omtrent het kostenverhaal voor Bovenwijks, Bovenplans en de Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen zoals opgenomen in de nota PROF.

Naast de invoering van de Omgevingswet vindt de herziening van de Onteigeningswet en de Wet Voorkeursrecht Gemeenten plaats via de zogenaamde aanvullingswet Grondeigendom waaraan momenteel ook wordt gewerkt. Hierin zal tevens aandacht zijn voor (vrijwillige) stedelijke herverkaveling. 

Door deze wetswijzigingen verandert de rol van de overheid bij gebiedsontwikkeling waarbij vooral het langjarig vooruitkijken lastig zal worden. Al deze facetten raken het grondbeleid en de wijze waarop de gemeente met haar grondvoorraad wil omgaan.

Ad 2 Ladder duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument waarmee vraag en aanbod van stedelijke functies op elkaar worden afgestemd. Doel is goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de binnenstedelijke ruimte in stedelijke gebieden. De ladder is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Hierdoor moet een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de vorm van een uitleggebied mogelijk maakt, verplicht vergezeld gaan van een toelichting waarin de toets aan (de treden van) de ladder is beschreven.

Ad 3 Grondbeleid nieuwe stijl

In het najaar wordt de Nota grondbeleid nieuwe stijl opgesteld.

De belangrijkste vraagstukken die voor deze nota nadere uitwerking en/of nader onderzoek vergen betreffen:

• toepassen en invulling geven aan de menukaart grondbeleid;
• financiering van het grondbeleid in het algemeen;
• financiering van het tijdelijk anders gebruiken van (braakliggende) gronden;
• eventuele gevolgen voor MJB en grondexploitaties (qua werkwijze en systematiek);
• risicomanagement/weerstandsvermogen;
• formuleren van een integraal handelingsperspectief voor de wijze waarop de gemeente met ruimtelijke initiatieven in de stad omgaat binnen de nieuwe wettelijke kaders (BBV, Vpb, Omgevingswet en dergelijke);
• kostenverhaal bij particuliere ontwikkelingen waarvoor facilitair grondbeleid aan de orde is;
• instellen van een 'Revolverend fonds (bestemmingsreserve) voor gronden en woningbouw' voor de stimulering van wonen in Purmerend, grondontwikkeling en het opvangen van de gewijzigde spelregels BBV (hiermee worden de huidige reserve woonvisie en de reserve gronden gebundeld).

Ad 4 Macro economische ontwikkelingen

Voor Purmerend zorgen de economische ontwikkelingen in metropool regio Amsterdam dat de macro economische signalen op steeds meer terreinen op groen staan. Indien het consumentenvertrouwen, de werkgelegenheid en de economische groei zich positief blijven ontwikkelen, geeft dit een nieuwe impuls op de woning- en bedrijvenmarkt.

Hier tegenover staat het risicomijdend gedrag van banken bij nieuwe projecten. Banken verlenen nog steeds nauwelijks kredieten aan ontwikkelprojecten.

Door de huidige ontwikkelingen wordt steeds meer een actieve rol van de gemeente gevraagd. De gemeente zal zich de vraag moeten stellen of zij deze rol wil oppakken. Indien zij voor een actieve(re) rol kiest, dan heeft zij de volledige regie. Een actieve gemeentelijke rol is nodig om tempo te kunnen maken in de woningbouwopgave. Daar hoort dan ook bij dat het instrument in de begroting financieel is opgenomen. In de voorstellen voor nieuw beleid is hiertoe een eerste aanzet gedaan.

Ad 5 Vastgoedontwikkelingen lopende projecten

Het herstel van de woningmarkt is goed zichtbaar in de projecten. Zo zijn in Kop West bijna alle bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap in bouwveld A verkocht. Daarnaast zijn de bouwvelden B en K verkocht aan ontwikkelende partijen en zijn de gesprekken over de verkoop van de bouwvelden C en H in vergevorderd stadium. Het beeld dat hieruit naar voren komt is dat de gerealiseerde verkoopprijzen beter zijn dan de prijzen zoals opgenomen in de actuele grondexploitatie.

Binnenstedelijk zet de woningbouwbehoefte zich door en, vooral particuliere, ontwikkelaars starten met de planuitwerkingen om aan de woningvraag te voldoen. Voor een aantal locaties zijn onderhandelingen gestart of in een afrondende fase. Dit geldt ook voor in het bezit van de gemeente zijnde locaties.

Ook bedrijven krijgen weer interesse om zich te vestigen en/of uit te breiden. De vraag naar bouwkavels op Baanstee-Noord is in het eerste halfjaar van 2016 toegenomen. De verwachting is dat de voor 2016 begrote verkoop van bouwkavels wordt gehaald of wordt overschreden.

Ad 6 Vennootschapsbelasting (Vpb)

Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting (Vpb) ingevoerd voor ondernemingen van overheden.

Het achterliggende doel van het wetsvoorstel is, mede onder druk van de Europese Commissie, het scheppen van een gelijkwaardig speelveld tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Het is de bedoeling dat overheden die winst of structureel overschotten realiseren met activiteiten die concurreren met 'de markt’, Vpb-plichtig worden. Activiteiten die structureel verliesgevend zijn leiden niet tot belastingplicht.

Er wordt een duidelijke link gelegd met de BBV kaders.

Vanaf eind 2015 tot het voorjaar 2016 zijn grondexploitatieactiviteiten zodanig afgebakend dat de invloed op het financieel effect van Vpb in beeld is gebracht. Voor de periode 2017 tot en met 2020 zal er ten aanzien van de actieve grondexploitaties voor de gemeente geen financieel effect te verwachten zijn. Wel zal, naar de huidige inzichten, in 2020 voor de grondexploitatieactiviteiten door de ondernemerspoort gegaan worden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het oordeel van de belastingdienst op deze Purmerendse positie nog niet bekend is.

Ad 7 Aanscherping BBV regels

Met de publicatie in Staatscourant op 17 maart 2016 is het wijzigingsbesluit tot herziening van de BBV-verslaggevingsregels rondom grondexploitaties in werking getreden. Dit wijzigingsbesluit heeft gevolgen voor de MJB 2017-2020. Voor de grondexploitaties is de wijziging al per 1 januari 2016 in werking getreden. De afbakening is onvermijdelijk omdat al per 1 januari 2016 de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten inwerking is getreden.

De belangrijkste wijzigingen waarop we als gemeente bij de grondexploitaties al hebben geanticipeerd, zijn:

• Richttermijn van grondexploitaties van maximaal 10 jaar. Afwijken van deze termijn is toegestaan, mits de gemeenteraad hiertoe een besluit neemt. Voor langer durende grondexploitaties moeten aanvullende beheersmaatregelen worden genomen.
• Rentetoerekening aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen. Daarbij moet de disconteringsvoet gelijk worden gesteld aan de toegerekende rentevoet.
• Strategische gronden, afschaffen van de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden). Overgangsregeling van 4 jaar met betrekking tot de relatie tussen boekwaarde, marktwaarde en de geldende bestemming.

Purmerend voldoet aan deze nieuwe regels, waarbij voor de grondexploitatie Baanstee-Noord geldt dat deze een langere looptijd heeft dan 10 jaar en dat adequate beheersmaatregelen zijn genomen.